证券配资在线

古塔股票论坛 网 网站股票配资 在线配资 列表 在线配资 内容

泰禾等房企债务“隐秘角落”:欠债率“明降暗升”做靓财报

2020-07-14| 发布者: 古塔股票论坛 网| 查看: 144| 评论: 3|来源:互联网

摘要: 原标题:部门上市房企债务暗存“隐秘的角落”来源:经济参考报身陷财政危急的泰禾集团近日在回复厚交所年报...

证券配资在线原标题:部门上市房企债务暗存“隐秘的角落”

来源:经济参考报

证券配资在线身陷财政危急的泰禾集团近日在回复厚交所年报问询函中,披露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时,2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据,该公司2018年、2019年资产欠债率连续下调。

记者调研发明,部门以高杠杆撬动范围扩张的上市房企,其权益大幅增长,导致净欠债率降低。这些看似“权益”的背后,疑似存在“明股实债”等财政技法。本年以来,在坚守“房住不炒”底线的配景下,叠加行业下行、疫情影响等多重因素,部门房企的偿债能力和现金流连续承压。

债务范围双位数增长欠债率却保持稳定

证券配资在线《经济参考报》记者发明,部门上市房企债务存在“隐秘的角落”,这些企业通过增长权益等财政伎俩,使欠债率出现降落的“假象”。

证券配资在线记者查阅正荣地产2019年财报发明,截至2019年末,正荣地产欠债总额为1381.59亿元,较2018年末1169.2亿元增长18.17%。但该公司2019年净欠债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在欠债总额和借贷范围不停增长的同时,该公司的净欠债率依然保持平稳。

证券配资在线卖力正荣财政的人士先容说,这与该公司少数股东权益的“发作式”增长密不可分。该公司2019年财报显示,正荣地产少数权益的增长主要源自于归并报表中的39项股权占比力小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部门为13%至35%,仅有三个项目的权益占比靠近50%。

证券配资在线业内人士认为,“谁操盘谁并表”的财政方式可能虚增了全部者权益,实则隐藏了欠债。根据净欠债率=(有息欠债-钱币资金)/全部者权益,一些房地产企业通过增大分母,降低了净欠债率。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示,截至2019年底,50家典型上市房企的总有息欠债范围为46942亿元,同比增长16.4%,86%的典型上市房企总有息欠债增长。

证券配资在线值得存眷的是,虽然上市房企的有息欠债总量出现“双位数”增长,但总体欠债率却体现稳定。据中国指数研究院统计,2019年沪深上市房企的资产欠债率均值同比降落0.2个百分点至68.8%,内地在港上市房企的资产欠债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

另据克而瑞研究中心统计,2019年上市房企总权益增长21.67%,高于有息债的增幅。业内人士指出,部门上市房企净欠债率降落主要是由于权益范围增长显著,高于有息欠债的增幅,这一征象值得羁系部门警惕。

“房企权益上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,随着房企间互助或收并购举动不停增多,少数股东的权益范围和占比可能存在重复计算甚至虚报,由此导致其权益虚增、净欠债率降落。”一位房企高管表示。

永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险

证券配资在线本年以来,“房住不炒”依然是楼市调控的主基调,房地产融资情况并未放松。记者发明,在期待融资放松无望的配景下,部门上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低欠债水平,进而求得更高的评级、更低的融资利率和更流通的融资渠道。

证券配资在线《经济参考报》记者注意到,不少有央企配景的房企大幅增长永续债刊行。数据显示,2019年房地产行业刊行永续债的范围约470亿元,同比增长近三成。其中,在前15强的房企中,招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长,分别达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比增长171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新增总额靠近行业总量的55%。

证券配资在线“如果把永续债计入债务,2019年上市房企的净欠债率将大幅上升。但在现实操作中,多数房企将其统计为权益,因此超半数上市房企的净欠债率现实是上升的。”克而瑞研究中心总司理林波表示。

证券配资在线“永续债虽然在一定水平上降低了企业的净欠债率,优化了财政报表,但现实上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,陪同大量债务到期,上市房企的短期偿债压力将连续增大。

华泰证券研报指出,比年来,表外融资成为房地产企业紧张的融资方式之一,体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化,通过优化财政指标,误导有关部门高估房企偿债能力。

易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“荡漾期间,逐浪未来”易居沃顿房地产实战谋划与商业管理项目课题公布会上透露,贩卖范围在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净欠债率更高,有的企业现实上已经到达200%甚至300%。

“在房地产行业上行阶段,欠债率高一点没关系,用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始,行业进入平稳发展的‘横盘’阶段,利润率出现下跌趋势,每年下跌1%左右,目前市场的整体毛利率约25%,中小房企的净利润率在7%至8%,一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下,中央对房地产调控政策不会放松,在房地产市场调控连续从紧的情况下,高欠债的房企风险就非常大。”吴建斌说。

融资情况连续收紧房企偿债能力面临大考

记者发明,在融资渠道连续收紧、融资成本连续提升的市场情况下,房企又迎来偿债岑岭期,偿债压力剧增,资金链面临磨练。

房企欠债范围上涨明显加速。根据Wind数据统计,2019年132家A股上市房企欠债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业欠债凌驾2000亿元,较2018年增长一家。万科、绿地控股两家欠债总额均超1万亿元,万科达14593.5万亿元,绿地为10143.14亿元,保利地产欠债总额也多达8036.86亿元,新城控股达4001.75亿元。值得一提的是,香港上市房企中,恒大、碧桂园也拥有超万亿元欠债,恒大中国欠债总额18480.4亿元,碧桂园欠债多达16885.44亿元。

从欠债率来看,欠债率凌驾85%的达11家。其中五家凌驾90%,分别是*ST松江欠债率94.72%、云南城投欠债率93.75%、鲁商发展欠债率91.62%、京投发展欠债率91.05%、中南建设欠债率90.77%。

证券配资在线净欠债率方面,更是多达36家房企净欠债率超100%。其中,*ST松江高达827%,云南城投为732.48%,京投发展为710.29%,泛海控股为277.33%,泰禾集团为248.33%。

在欠债大幅上涨的同时,房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来,房企平均融资成本上升明显。2020年,多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债岑岭到来之际,开始有意控制欠债、降低杠杆。

证券配资在线恒大董事局主席许家印在业绩会上表示,该公司未来三年将聚焦降欠债。有息欠债每年平均要降落1500亿元,到2022年恒大要把总欠债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示,2020年的目标是将欠债率降落至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示,本年年内该公司欠债率要再降落15%。

由于多元化融资渠道紧缩,房企融资成本出现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计,从2019年末50家典型上市房企的融资成原来看,六成公司融资利率上涨,平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境表里融资均有所收紧,融资成本普遍提高。同时,2015年至2017年刊行的低成本公司债陆续到期,整体的融资成本水涨船高。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示,本年以来,房地产融资范围与客岁同期相比有所下滑,房企的融资压力连续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少,房企的现金流就会捉襟见肘。”

本年4月以来,各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示,前四个月房企债券融资5010亿元,同比降落10%,海外新增债务归零。受4月单月海外债券刊行量减少影响,1至4月海外债券金额较客岁同期降落13%,为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复,但元气已伤。在此配景下,境内股权融资、永续债、资产证券化产物等成为房企增补资金的紧张来源。

丁祖昱表示,由于海外债在本年三季度、四序度将面临兑付岑岭。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产物的占比恐将进一步提升。

证券配资在线雪上加霜的是,下半年房企将迎偿债岑岭期。“房地产行业处于下行期,为了降低风险,房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为,本年宜高度存眷开发商偿债能力和现金流状态,制止房企突然“休克”。

证券配资在线泰禾方面,针对2020年到期的有息欠债,该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期,因流动性受限和融资渠道变窄,惠誉连续两次下调泰禾集团评级。

穆迪则将中国房地产业展望调解为负面,缘故原由是新冠肺炎疫情打击,对房地产需求和库存水平造成压力,而境外融资情况仍不清朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪,这导致境外融资渠道收窄,一些流动性和信用质量单薄的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。

证券配资在线易居沃顿PMBA战略与组织厘革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言,房企已出现范围越来越大、利润越来越少的逆境。“房企现在不是为了红利而存在,而是需要现金流续命,这是房地产行业面临的难点。”

责任编辑:杨亚龙



分享至:
| 收藏
收藏 分享 邀请

最新评论(0)

Archiver|手机版|小黑屋|古塔股票论坛 网  

GMT+8, 2019-1-6 20:25 , Processed in 0.100947 second(s), 11 queries .

Powered by 古塔股票论坛 网 X1.0

© 2015-2020 古塔股票论坛 网 版权所有

微信扫一扫